Η διαφορετική εφαρμογή των κανόνων από τις Υπηρεσίες Δόμησης έχει δημιουργήσει ένα πρωτοφανές τοπίο: ένα ακίνητο μπορεί να θεωρείται οικοδομήσιμο σε μία περιοχή και να «μπλοκάρει» σε άλλη, ενώ η οριστική λύση από το ΥΠΕΝ ακόμη αναμένεται.

Σε μια ιδιότυπη πολεοδομική «Βαβέλ» έχει εξελιχθεί η εκτός σχεδίου δόμηση, καθώς οι Υπηρεσίες Δόμησης (ΥΔΟΜ) της χώρας δεν ακολουθούν ενιαία πρακτική στην έκδοση οικοδομικών αδειών.

Το αποτέλεσμα είναι ιδιαίτερα σοβαρό για χιλιάδες ιδιοκτήτες: άλλες πολεοδομίες συνεχίζουν να εκδίδουν άδειες για εκτός σχεδίου ακίνητα και άλλες έχουν σταματήσει, περιμένοντας να ξεκαθαρίσει οριστικά το θεσμικό πλαίσιο.

Σύμφωνα με πληροφορίες που δημοσιεύει το newmoney.gr, μηχανικοί εκτιμούν ότι αυτή τη στιγμή το 15%-20% των ΥΔΟΜ εξακολουθεί να εκδίδει οικοδομικές άδειες για εκτός σχεδίου ακίνητα μετά τις σχετικές αποφάσεις του Συμβουλίου της Επικρατείας.

Πού βρίσκεται το πρόβλημα

Στην καρδιά της υπόθεσης βρίσκεται ένα κρίσιμο ζήτημα: αν ένα εκτός σχεδίου ακίνητο έχει πρόσωπο σε νομίμως αναγνωρισμένο κοινόχρηστο δρόμο.

Η νομολογία του Συμβουλίου της Επικρατείας έχει διαμορφώσει αυστηρό πλαίσιο, θεωρώντας ότι η συγκεκριμένη προϋπόθεση είναι απαραίτητη για τη δόμηση.

Στην πράξη, όμως, η εφαρμογή του κανόνα δεν είναι ενιαία. Έτσι, ιδιοκτήτες που διαθέτουν ακόμη και εκτάσεις τεσσάρων στρεμμάτων μπορεί να βρίσκονται αντιμέτωποι με αβεβαιότητα ως προς το αν τελικά μπορούν να χτίσουν.

Και εδώ βρίσκεται το παράδοξο: η αντιμετώπιση μπορεί να διαφέρει ανάλογα με την ΥΔΟΜ στην οποία υπάγεται το ακίνητο.

Δήμοι επιχειρούν να ξεμπλοκάρουν τις άδειες

Χαρακτηριστική είναι η περίπτωση του Δήμου Αγίου Νικολάου στην Κρήτη. Το Δημοτικό Συμβούλιο αποφάσισε ομόφωνα στις 30 Ιουλίου να στηρίξει τη συνέχιση της έκδοσης οικοδομικών αδειών στις εκτός σχεδίου περιοχές.

Η απόφαση, όμως, δεν μπορεί να παρακάμψει τη νομολογία του ΣτΕ, ούτε να υποχρεώσει τους υπαλλήλους της ΥΔΟΜ να υπογράψουν μια άδεια.

Ανάλογη πρακτική ακολουθείται και στα Χανιά, όπου εκδίδονται άδειες υπό την προϋπόθεση ότι οι ενδιαφερόμενοι υπογράφουν υπεύθυνη δήλωση, αναλαμβάνοντας τον κίνδυνο πιθανής ανάκλησής τους στο μέλλον.

Αυτό σημαίνει ότι ακόμη και κάποιος που καταφέρει σήμερα να πάρει οικοδομική άδεια δεν απαλλάσσεται από τον νομικό κίνδυνο. Εάν η άδεια προσβληθεί δικαστικά, η νομιμότητά της θα κριθεί με βάση το ισχύον πλαίσιο και τη νομολογία.

Οι μικροί ιδιοκτήτες στο επίκεντρο

Το πρόβλημα αφορά ιδιαίτερα τους μικρούς και μεσαίους ιδιοκτήτες γης.

Όπως επισημαίνει ο δήμαρχος Αγίου Νικολάου, Μανώλης Μενεγάκης, οι μεγάλοι επενδυτές διαθέτουν περισσότερες δυνατότητες να αξιοποιήσουν ειδικά πολεοδομικά εργαλεία και μεγάλες ενιαίες εκτάσεις. Αντίθετα, ο ιδιοκτήτης ενός μεμονωμένου εκτός σχεδίου ακινήτου μπορεί να δει την περιουσία του να παραμένει ουσιαστικά αναξιοποίητη.

Το πρόβλημα γίνεται ακόμη μεγαλύτερο σε περιοχές με έντονη οικιστική και τουριστική ανάπτυξη, όπου τα διαθέσιμα οικόπεδα εντός σχεδίου είναι περιορισμένα.

Η λύση αναμένεται από το ΥΠΕΝ

Η οριστική απάντηση αναμένεται πλέον από το υπουργείο Περιβάλλοντος και Ενέργειας.

Κρίσιμο στοιχείο είναι η καταγραφή και αναγνώριση του οδικού δικτύου, καθώς από αυτή θα προκύψει ποιοι δρόμοι θεωρούνται νόμιμα κοινόχρηστοι και, κατά συνέπεια, ποια εκτός σχεδίου ακίνητα μπορούν να διατηρήσουν δικαίωμα δόμησης.

Η σχετική μελέτη για τη νησιωτική Ελλάδα έχει ήδη ολοκληρωθεί, χωρίς να έχουν δημοσιοποιηθεί τα συμπεράσματά της, ενώ εντός του φθινοπώρου αναμένεται να παραδοθεί το αντίστοιχο έργο για την ηπειρωτική χώρα.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό που παρουσιάζει το newmoney.gr, μετά την ολοκλήρωση της καταγραφής θα συνταχθεί σχέδιο Προεδρικού Διατάγματος με τα κριτήρια αναγνώρισης των κοινόχρηστων δρόμων.

Εφόσον τηρηθεί το χρονοδιάγραμμα, το σχέδιο υπολογίζεται –χωρίς αυτό να θεωρείται ακόμη οριστικό– ότι θα φτάσει στο Συμβούλιο της Επικρατείας έως το τέλος του 2026, με στόχο το νέο πλαίσιο να τεθεί σε ισχύ το πρώτο τρίμηνο του 2027.

Μέχρι τότε, όμως, παραμένει το βασικό πρόβλημα: ο ίδιος κανόνας δεν εφαρμόζεται με τον ίδιο τρόπο σε ολόκληρη τη χώρα, αφήνοντας ιδιοκτήτες, μηχανικούς και υπαλλήλους των πολεοδομιών αντιμέτωπους με μια παρατεταμένη περίοδο αβεβαιότητας.

Προσθήκη του Paidis.com ως προτεινόμενη πηγή στην Google

Προσοχή! Επιτρέπεται η αναδημοσίευση των πληροφοριών του παραπάνω άρθρου ή μέρους αυτών μόνο αν αναφέρεται ως πηγή το https://paidis.com/ και υπάρχει ενεργός σύνδεσμος.